Di era Prabowo Subianto, target besar dikejar pemerintah. Tiga juta rumah dicanangkan bisa terbangun dalam lima tahun. Dari total makro 3 juta rumah ini, Kaltim kebagian 100 ribu rumah. Beberapa stimulan diberikan. Termasuk yang terbaru, penetapan besaran subsidi bunga untuk debitur Kredit Pemilikan Rumah (KPR) mulai dari 5,5 sampai 10 persen per tahun, tergantung plafon kredit yang diajukan.

Beleidnya ada pada Peraturan Menteri Keuangan (PMK) No.65/2025 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kegiatan Subsidi Bunga/Subsidi Margin Kredit Program Perumahan yang baru saja ditetapkan di Jakarta pada 18 September 2025 dan diundangkan pada 24 September 2025.

Lantas, bagaimana sebenarnya peran para pengembang di Kaltim dalam membantu sukseskan program 3 juta rumah ini? Apa saja tantangan dan kendalanya?

ARUSBAWAH.CO -  Rabu (24/09/2025), usai 1 minggu lebih atur janji temu, manajemen dan redaksi Arusbawah.co bisa dapatkan waktu bincang panjang dengan DPD REI (Real Estate Indonesia) Kaltim.

Kedatangan yang awalnya hanya sekedar silaturahmi dan ingin membahas soal Gratispol Perumahan itu ternyata lebih dalam dari yang diperkirakan.

Hampir 4 jam, dan lebih dari 5 pengusaha perumahan di REI Kaltim turut satu persatu ceritakan keluh kesah, tantangan, serta harapan besar mereka dalam program 3 juta rumah ini.

Adalah Wakil Ketua Bidang Perumahan DPD REI Kaltim, Bambang N Ariadhi, yang pertama mengungkapkan kondisi capaian perumahan di Kaltim. Angkanya kalau dilihat dari atas, masih sangat jauh dari target.

“Beberapa bulan lalu, saya diminta bantuan oleh Pak Wakil Gubernur Seno Aji. Kaltim itu ditargetkan dalam program 3 juta rumah, seratus ribu rumah selama 5 tahun. Sejak 2025. Jadi kalau dibagi 5 (tahun), satu tahun itu 20 ribu rumah. Kita, kenyataan data mengatakan. hanya 1212 rumah saja. Nah, kita harus mulai dari mana?," kata Bambang mengawali perbincangan panjang.

Tugas Besar yang Tak Bisa Dikerjakan Tanpa Bergandengan

Mengurai target besar, 100 ribu rumah terbangun di Kaltim dalam 5 tahun, Bambang menegaskan, tidak bisa hanya dibebankan ke pengembang.

Harus ada persepsi yang sama antara pemerintah, swasta, dan perbankan.

“Persepsinya harus sama dahulu. Bahwa pembangunan rumah ini, adalah tugas bersama. Bukan hanya tugas pemerintah, bukan hanya tugas pengembang, bukan hanya tugas bank," ucapnya.

Meski target besar, diakui Bambang, jika pemerintah-swasta-perbankan bisa padu menghadirkan 100 ribu rumah dalam waktu 5 tahun, geliat ekonomi Kaltim dia pastikan juga menggeliat.

Ini karena sektor perumahan memiliki efek berganda (multiplier effect) yang sangat luas.

“Ada 189 sektor usaha ikut bergerak kalau sektor perumahan bergerak. Dari sopir truk, tukang batu bata, hingga pekerja kecil lainnya. Jadi, ini bukan hanya bisnis, tapi program bersama yang bisa menggerakkan ekonomi rakyat,” jelas Bambang.

Persoalan Utama Perumahan di Kaltim

Masuk lebih dalam, REI Kaltim kemudian menyebut ada tujuh persoalan besar yang harus segera dibenahi agar target pembangunan perumahan bisa tercapai.

Persoalan ini juga akan dibahas lebih dalam pada Musyawarah Daerah (Musda) REI Kaltim, 23 Oktober 2025.

1. Perizinan yang Belum Sinkron

Masalah paling krusial adalah perizinan.

Menurut Bambang, izin yang berlaku di pemerintah tidak selalu sejalan dengan realita di lapangan. Bahkan, antar daerah bisa berbeda meski masih dalam satu wilayah Kaltim.

Ia memberikan contoh, misalnya untuk pengembang perumahan MBR (Masyarakat Berpenghasilan Rendah), proses perizinannya, kerap kali juga disisipi hal-hal yang menghambat pengembang untuk bisa segera mendapatkan izin. 

Semisal, perlunya analisa estetika, analisa lumen pencahayaan, dan lain-lain. 

“Ada peraturan-peraturan yang dibuat itu over. Pak Tambunan (pengembang perumahan Graha Mandiri di Samarinda) produksi 2000 rumah harga Rp 192 juta. Tipe 36, dua kamar luas 6 x 12. Dalam pengurusan perizinannya, rumah Pak Tambunan ini diminta analisa estetika. Pak, itu kebutuhan primer, rumah untuk warga berpenghasilan rendah itu, rumah tertutup rapi, maling tak bisa masuk. Selesai. Masih dimintai lagi analisa lumen. Pak Tambunan jual rumah itu tidak sekalian jual bola lampu. Ini contoh mikro. Aturannya begitu. Di lapangan kan mestinya, ada aturan di bawahnya lagi yang membuat aturan di atasnya itu, pelaksanya tidak melanggar," jelasnya. 

Belum lagi juga soal masalah waktu. Perizinan, REI menilai belumlah sampai pada kondisi sat-set-sat-set. Ia merasakan sendiri, bagaimana untuk bisa mengurus PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) rumah tinggal, waktu perizinannya memakan waktu hingga 1 tahun. 

"PBG 1 tahun, tanpa bayar. Ini rumah tinggal. Saya harus 4 kali sidang. Itu hanya salah satu contoh kasus," jelasnya. 

"Yang bikin peraturan di Jakarta sana, penuh dengan ilmu. Tak salah memang, baik saja, cuma jika diaplikasikan, jadi repot," lanjutnya. 

Dari persoalan-persoalan itulah , REI Kaltim menegaskan ingin duduk bersama pemerintah untuk menyusun standar perizinan yang jelas sejak awal.

“Dari nol, kita mau tahu perizinan itu apa saja, instansi mana saja yang terlibat. Kami tak ingin di Samarinda syaratnya A, di Tenggarong syaratnya B. Harus sama,”.

"Pemerintah dan pengusaha harus melihat hal ini sebagai masalah bersama yang harus dihadapi bersama," tegasnya. 

2. Ketidakjelasan Waktu Pengurusan hingga Biaya Non Teknis di Instansi Terkait

Selain izin, waktu pengurusan dokumen juga menjadi masalah.

Banyak pengembang mengeluhkan sertifikat rumah yang baru keluar berbulan-bulan setelah fisik rumah selesai.

“Pengalaman teman-teman, sertifikat induk bisa setahun lebih baru jadi. Pecah sertifikat malah lebih lama lagi. Jadi rumah sudah terbangun, baru lima bulan kemudian sertifikatnya keluar. Ini membuat perputaran modal pengembang tersendat,” jelas Bambang.

Ia meminta ada kesamaan standar waktu. “Kalau sebulan ya 30 hari. Jangan versi pengembang 30 hari, versi pemerintah atau pertanahan bisa enam bulan,” kata Bambang. 

Tak ada standar baku yang bisa dijadikan tolak ukur bagi pengembang dalam pengurusan dokumen (sertifikat) ini juga diamini oleh Fuad, anggota REI Kaltim lainnya. 

Ia juga menyinggung soal Badan Pertanahan. 

"Badan pertanahan itu jadi persoalan momok seluruh Indonesia. Pengembang itu, bisa lima kali dalam pengurusan satu izin unit rumah, berhubungan dengan BPN. Hampir seluruhnya butuh duit. Kalau tidak demikian, bisa saja tidak jalan sertifikat. Tidak jadi. Kalau tidak jadi sertifikat, pengembang tak bisa serah terima rumah," ucapnya. 

Lima kali harus datang ke Badan Pertanahan itu pun dia ungkap. 

"Pertama, saat pengukuran (tanah). Setelah itu gambar ukur, setekah itu naik ke peta bidang, baru ditandatangani oleh Kasi Pengukuran. Setelah itu, kami ajukan lagi ke penetapan hak. Itu kami lewati satu-satu. Dan banyak kasus, kalau tak ada duit, bisa tak dilayani. Semangat inilah yang membebani pengembang sehingga harga rumah kadang relatif tinggi," jelasnya. 

Di sini, pihak REI Kaltim menggambarkan bagaimana para pengembang juga harus menanggung beban perizinan yang otomatis berdampak pada harga produksi rumah.

Semakin besar beban rupiah perizinan yang keluar, semakin tinggi pula harga rumah yang nantinya dikeluarkan untuk masyarakat. 

"Itu belum biaya balik nama. Ada juga lainnya," jelasnya. 

Persoalan ini akan sangat berdampak bagi para pengembang yang masih menggunakan kredit bank dalam usahanya. 

Keterlambangan perizinan sangat berimbas pada bunga bank yang juga mereka harus bayar. 

"Contoh, Anda pengusaha perumahan. Hari pertama bapak gerakkan excavator pematangan lahan, itu fisik baru bisa terjual bulan ketujuh. Rata-rata segitu. Itu jika perizinan beres. Teman-teman pengalaman dalam pengurusan sertifikat itu bisa setahun, bisa lebih. Jadi rumah sudah terbangun, tapi sertifikatnya baru jadi, lima bulan kemudian. Itu baru sertifikat induknya. Belum pecah sertifikat," kata Bambang. 

3. Akses Kredit Perbankan yang Tidak Ramah Rakyat Kecil

Bambang kemudian juga menyoroti masalah akses pembiayaan.

Banyak masyarakat yang sebenarnya mampu membayar cicilan, tapi tidak bisa mengakses KPR karena tidak memiliki slip gaji.

“Di Segiri, itu Anda penjual ayam yang arisannya sehari saja Rp 100 ribu. Kalau sebulan kan Rp 3 juta. Artinya kan uangnya banyak kan. Tapi dia tak punya slip gaji. Gak ada NIP. Orang-orang ini sulit beli rumah, karena sistem perbankan nasional mengharuskan pendapatan tetap. Jadi mereka yang tak punya slip gaji dianggap tak bankable. Padahal kan mereka ini juga rakyat Indonesia,” ungkapnya.

Bambang meminta pemerintah daerah dan perbankan menghadirkan solusi.

“Pemprov punya bank besar, kenapa tidak bantu kita, bantu kredit rakyat. Rakyat yang disupport dalam bentuk rumah-rumah ini. Kenapa lebih condong ke kredit korporasi? Pak, rakyat kecil itu kalau punya utang itu lebih malu daripada orang besar. Kenapa demikian? Buktinya jagonya kredit rakyat kan BRI. Pendapatan tertinggi BRI kan. Orang-orang kecil itu malu kalau sampai dia tak bayar. Itu sudah mental," jelas Bambang. 

Proses pembiayaan yang belum ramah pada mereka yang "tak berkantor" ini lah yang menurut kacamata REI Kaltim, harus dicarikan solusinya.

"Agar kelompok masyarakat tanpa slip gaji ini bisa mendapatkan kesempatan yang sama dalam memperoleh kesempatan kredit rumah. Dengan satu dasar yang jelas, bahwa kreditur bisa membayar kreditnya," jelasnya. 

“Ini bukan hanya soal bisnis, tapi soal hak rakyat untuk mendapatkan rumah. Kalau tidak segera disamakan persepsi, kita akan terus jauh dari target,” pungkasnya. (bersambung)/ Anjas Pratama