Dari luar, membangun rumah mungkin terlihat sederhana. Namun bagi para pengembang, prosesnya panjang dan penuh tantangan. Mulai dari urusan tata ruang (RDTR), pajak, hingga infrastruktur dasar seperti listrik dan air bersih—semuanya membutuhkan modal besar dan kesabaran tinggi.
ARUSBAWAH.CO - Salah satu masalah besar yang diungkap para pengembang adalah soal Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
Contohnya dialami oleh seorang anggota REI Kaltim, di mana dengan harga tanah Rp5 miliar, pajak yang harus dibayar hampir setengah dari nilai tanah—yakni Rp3 miliar.
“Pak Tambunan (pengembang) dari sakunya keluarkan uang Rp5 miliar untuk beli tanah. Eh, belum sempat diterima, stafnya cek pajak, ternyata Rp3 miliar,” ujar Bambang N. Ariadhi, Wakil Ketua Bidang Perumahan DPD REI Kaltim.
Bambang mengaku sempat membahas persoalan ini langsung dengan Wakil Gubernur Kaltim, Seno Aji.
“Seminggu sebelum Pati bergolak, saya duduk bersama Pak Wagub. Kami diskusi bagaimana agar daerah tidak mencari cara praktis meningkatkan pendapatan,” katanya.
Menurutnya, kenaikan PBB memang langkah legal pemerintah untuk meningkatkan penerimaan daerah. Namun, kepentingan publik dan keberlangsungan industri perumahan harus tetap jadi prioritas.
“Kami tidak melarang pemerintah ambil pajak dari rakyat. Tapi caranya jangan begitu. Saat kami ambil tanah, itu masih bahan baku. Jangan langsung dihantam pajak besar-besaran. Produksi dulu, potong jadi kavling kecil, baru masuk pajak,” tegas Bambang.
Ia menjelaskan, bila pengembang langsung dikenai pajak besar saat lahan masih berupa sertifikat besar, modal bisa membengkak.
Sebaliknya, jika sudah dipecah menjadi kavling kecil dan pembeli rumah menanggung pajak masing-masing, penerimaan daerah justru bisa lebih besar.
“Kalau 5 hektare langsung kena pajak Rp3 miliar itu berat. Tapi kalau jadi 400 rumah, pemerintah bisa dapat lebih dari Rp3 miliar. Itu logikanya,” jelasnya.
NJOP Naik Tak Masuk Akal
Masalah lain datang dari kenaikan NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) yang dinilai tak masuk akal.
“Contoh, tahun 2024 saya beli tanah NJOP-nya Rp160 ribu. Untuk rumah subsidi, NJOP itu biasanya di bawah Rp200 ribu. Setelah 2025, saya mau balik nama, NJOP-nya jadi Rp1,2 juta. Sehebat apa pun perizinan, kalau NJOP begini, hancur pengembang. Tak bisa produksi,” keluh Wahyudi, anggota REI Kaltim.
Ia mengaku sudah berkonsultasi ke Bappenda Samarinda, namun proses pengajuan keberatan memakan waktu dan tenaga.
“Teman saya ajukan keberatan hampir tobat dia ngurus. Kenaikan dari Rp160 ribu jadi Rp1,2 juta itu mustahil,” tambahnya.
Wahyudi berharap kenaikan NJOP dilakukan setelah sertifikat tanah dipecah.
“Kalau masih global, jangan dinaikkan dulu. Ketika sudah pecah dan akad, baru silakan. Kalau dibagi, jadi lebih murah,” ujarnya.
Bebas BPHTB dan SP3K dari Bank
Selain PBB dan NJOP, pengembang juga menghadapi masalah BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
Secara aturan, pembeli rumah subsidi seharusnya bebas BPHTB sesuai SK Tiga Menteri dan SK Wali Kota. Namun di lapangan, kebijakan ini belum berjalan mulus.
“Kenyataannya, saat sudah keluar SP3K (Surat Persetujuan Pemberian Kredit) dari bank, kami sudah akad di notaris dan balik nama ke Bappenda, tapi tetap distop dulu. Disaring lagi, layak atau tidak pembeli ini dapat gratis BPHTB,” jelas Wahyudi.
Masalahnya, banyak konsumen mengira BPHTB benar-benar gratis. Saat permohonan ditolak, pengembang terpaksa menalangi biaya sekitar Rp5 juta per unit.
“Padahal sudah jelas di SK, itu gratis. Tapi ketika diverifikasi di Bappenda tidak lolos, kami yang rugi,” keluhnya.
Infrastruktur: Air dan Listrik Masih Ditanggung Pengembang
Selain pajak, beban pengembang juga berat di sisi infrastruktur dasar.
“Masalahnya, kami sama sekali tidak dibantu infrastruktur. Banyak kavlingan yang jalannya belum dibeton,” ujar Bambang.
Pihak REI lainnya, Wahyudi juga mencontohkan pembangunan reservoir air untuk perumahan.
“PDAM minta kami bangun sendiri. Biayanya Rp1 miliar sampai Rp1,5 miliar, padahal kami belum jualan,” jelasnya.
Hal serupa terjadi untuk listrik. Mangasi Tambunan, anggota REI Kaltim, mengatakan pengembang wajib menyetor deposit besar ke bank sebelum PLN memasang jaringan.
“Misalnya mau bangun 100 rumah, biaya listrik bisa Rp2 miliar. Harus setor dulu, baru nanti dipasang. Jadi modal awal makin berat,” katanya.
Menurut Bambang, total modal awal pengembang untuk membangun 100 rumah bisa mencapai Rp3,5 miliar hanya untuk PDAM dan PLN.
Belum termasuk biaya bangunan, material, arsitek, hingga tenaga kerja.
Tata Ruang dan RDTR Masih Jadi PR
Masalah tata ruang juga masih menghantui.
Bisnis perumahan di Samarinda sempat terhenti sejak 2018 karena perubahan RTRW (Rencana Tata Ruang Wilayah).
“Ada 21 developer yang tak bisa jualan, termasuk saya. Sudah punya izin, sudah bikin jalan, tapi tiba-tiba lahannya berubah jadi kawasan tambang,” ungkap Bambang.
Untungnya, pada 2023 tata ruang Samarinda sudah diperbarui.
Namun ia berharap RDTR (Rencana Detail Tata Ruang) segera diselesaikan dan terkoneksi ke sistem OSS (Online Single Submission).
“Di Samarinda baru tiga kecamatan yang RDTR-nya terkoneksi OSS: Samarinda Ulu, Samarinda Kota, dan Palaran. Yang lain masih proses,” ujarnya.
“Hubungan kami dengan Pemkot cukup baik, tapi jujur, PR masih banyak yang harus dibereskan,” tambahnya.
Di akhir, Mangasi Tambunan menegaskan bahwa persoalan utama yang harus segera diselesaikan bersama pemerintah adalah perizinan dan pajak yang berbelit-belit.
“Pengembang harus disupport. Kami tak perlu minta dikasih kredit murah. Percepat saja proses perizinan,” katanya.
“Saya pernah tanya, kenapa izin lama keluar? Dijawab, yang ngurus lagi cuti, atau anaknya sakit. Banyak izin ditaruh dan dibiarkan. Poinnya, bagaimana izin bisa keluar secepat mungkin agar pengembang yang pakai uang bank tidak molor dan bunganya tidak membengkak,” pungkasnya.
(bersambung)/ Anjas Pratama
Edisi ketiga akan membahas soal program Gratispol dan respon pengembang terhadap program Gratis Administrasi Rumah di Kaltim. Pemprov Kaltim diketahui menyiapkan anggaran Rp10 miliar untuk program ini.
